НЕРУХОМІСТЬ
Щодо оренди нерухомого майна
Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан.
Введення воєнного стану, у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, вважається форс-мажорною обставиною, яка настала в Україні 24.02.2022, що підтверджено Торгово-промисловою палатою України (ТПП України).
У зв’язку з цим, виконання договору оренди відбувається з урахуванням спеціальних положень договору оренди, що визначають порядок дій орендаря та орендодавця в умовах форс-мажорних обставин.
При цьому, настання форс-мажорних обставин не є безумовною підставою для звільнення сторін від виконання своїх зобов’язань за договором оренди. Стороні, яка порушила свої зобов’язання, варто звернутися до іншої сторони з повідомленням про настання форс-мажорних обставин та відповідними доказами неможливості виконання своїх зобов’язань.
Також у разі необхідності, сторона, яка порушила свої зобов’язання в період дії форс-мажорних обставин, має право звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини. (за додатковою інформацією можна звертатися за контактами ТПП України та регіональних ТПП:
https://ucci.org.ua/naivazhlivishe/contacts-iuridichno-konsultativni-poslugi)
Щодо орендної плати
Якщо договір оренди не містить спеціальних положень щодо здійснення орендної плати, то відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Більше того, відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Щодо оренди державного та комунального майна
Законом України № 2181-IX, який набрав чинності 13.04.2022 р. Кабінет Міністрів наділений повноваженнями на час дії воєнного стану встановлювати інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», зокрема, орендної плати, строків проведення аукціонів, припинення договорів оренди, пільгової орендної плати, автоматичного продовження договорів оренди тощо.
Як наслідок, постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» запроваджуються такі зміни в оренді державного та комунального майна, зокрема:
– на всій іншій території країни орендарям державного майна надається знижка – 50%, орендарям єдиних майнових комплексів надається знижка в розмірі 25%;
– на всій території України звільняються від орендної плати особи, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;
– органи місцевого самоврядування матимуть можливість додатково приймати рішення щодо звільнень та знижок за договорами оренди комунального майна;
– автоматично продовжуватиметься дія договорів оренди, які завершуються у період воєнного стану. Договори оренди можуть бути достроково припинені за заявою орендаря.
Щодо земельних ділянок
24.03.2022 Верховна Рада України прийняла Закон України № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», яким передбачено, зокрема, такі нововведення на час воєнного стану:
– орендні правовідносини продовжено на один рік без внесення відомостей у відповідні реєстри;
– районні військові адміністрації можуть передавати в оренду строком до одного року державні та комунальні земельні ділянки с/г призначення для ведення сільськогосподарського виробництва;
– орендна плата не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок;
– договори оренди такої землі укладаються лише на один рік в е-формі без проведення торгів;
– забороняється безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність;
– земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
– формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Законом України № 2247-ІХ передбачається спрощення передання в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності — насамперед розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, об’єктів критичної інфраструктури та розміщення об’єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб. Процес розміщення таких виробничих потужностей, а також будівництво річкових портів (терміналів), залізничних логістичних центрів (виробничо-перевантажувальних комплексів) відбуватиметься без розроблення документації з землеустрою, затвердженої містобудівної документації та без супутніх витрат – достатньо мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської селищної або міської ради.
09.06.2022 набув чинності Закон України № 2254-ІХ, який спрямований, зокрема, на запровадження процедур розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) внаслідок збройної агресії Росії проти України.
Для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій допускається встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок за спрощеною процедурою, яка передбачає особливі умови встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності. Зокрема, допускається можливість не дотримуватися правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки (у випадку зміни цільового призначення земельної ділянки – новим видом її цільового призначення) та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією. При цьому, обов’язковим є дотримання обмежень у використанні земель (у тому числі в сфері забудови), вимог нормативно-правових актів, будівельних норм та інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством.
Якщо на території у межах населеного пункту, де розміщена відповідна земельна ділянка, відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні, рішення щодо встановлення або зміни цільового призначення такої земельної ділянки здійснюється на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради, або у випадках, визначених частиною другою статті 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» – уповноваженого органу містобудування та архітектури місцевої держадміністрації протягом 10 робочих днів з дня отримання запиту про його надання.
Варто додати, що згідно із Законом України № 2254-ІХ зберігає чинність містобудівна документація затверджена до набрання чинності цим Законом, а внесення змін до такої документації допускається без урахування вимог Закону України від 17.06.2020 № 711 щодо її складу та змісту.
Законом № 2530-IX 16.08.2022, передбачено такі положення з метою спрощення умов для розвитку та відновлення електронних комунікаційних мереж:
під час дії воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях та протягом шести місяців з дня його припинення чи скасування встановлюється спрощений порядок розміщення споруд електронних комунікацій на земельних ділянках державної та комунальної власності площею до 0,05 гектара без погодження з Кабінетом Міністрів України;
балансоутримувач може прийняти рішення про намір передачі майна в оренду за власною ініціативою, без погодження такої передачі з уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач;
оператори електронних комунікацій для розміщення технічних засобів та/або споруд електронних комунікацій мають право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону;
без проведення аукціону можуть бути продовжені договори укладені з операторами електронних комунікацій для розміщення технічних засобів та/або споруд електронних комунікацій;
договір про доступ до інфраструктури об’єкта доступу з метою користування нею або її елементами для забезпечення можливості надання телекомунікаційних послуг припиняється в разі знищення внаслідок воєнних дій інфраструктури об’єкта доступу або технічних засобів електронних комунікацій розміщених на об’єкті доступу;
розробляються та видаються одні технічні умови з доступу до всього визначеного замовником переліку елементів інфраструктури об’єкта доступу.
Щодо реєстраційних дій у сфері нерухомості
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 480 передбачено відновлення можливості вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна з певними виключеннями та обмеженнями.
За загальним правилом, можливість здійснювати реєстраційні дії щодо нерухомого майна надано державним реєстраторам, посадовим особам Міністерства юстиції України та нотаріусам (в тому числі, приватним), включеним до переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться нотаріусами в області, в якій розташоване нерухоме майно, а реєстрація прав на нерухоме майно, що розташоване в м. Києві або Київській області, проводиться нотаріусами, чиє місце ведення господарської діяльності знаходиться в м. Києві або Київській області відповідно, за винятком державної реєстрації прав внаслідок реєстрації успадкування.
З набранням чинності Законом № 3603 від 16.03.2024 передбачено, що не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, дані про знищення яких та дані про земельні ділянки, на яких були розташовані зазначені об’єкти нерухомого майна, внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, в межах площ (земельних ділянок), визначених цим Законом.
Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України “Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації” від 03.03.2022 №187, для забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави України у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації установити щодо осіб, пов’язаних з державою-агресором, мораторій (заборону) на:
1) виконання, у тому числі в примусовому порядку, грошових та інших зобов’язань, кредиторами (стягувачами) за якими є Російська Федерація або встановлені постановою особи (далі – особи, пов’язані з державою-агресором):
2) відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, права участі в юридичній особі (акцій, паїв, часток у статутному капіталі або інших об’єктів цивільних прав, що засвідчують участь в юридичній особі), прав вимоги до боржника у справах про банкрутство (неплатоспроможність), транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання Російською Федерацією або особами, пов’язаними з державою-агресором, крім випадків, встановлених постановою;
3) відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, права участі в юридичній особі, прав вимоги до боржника у справах про банкрутство (неплатоспроможність), транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання на користь осіб, пов’язаних з державою-агресором, або Російської Федерації, крім набуття ними права власності на такі об’єкти на підставі рішення суду або свідоцтва про право на спадщину.