НЕРУХОМІСТЬ

Щодо оренди нерухомого майна
 
Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 р. в Україні введено воєнний стан строком на місяць (указом Президента України № 341/2022 від 17.05.2022 р. строк дії воєнного стану в Україні продовжено до 23.08.2022 р.).

Введення воєнного стану, у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, вважається форс-мажорною обставиною, яка настала в Україні 24 лютого 2022 року, що підтверджено Торгово-промисловою палатою України (ТПП України).
 
У зв’язку з цим, виконання договору оренди відбувається з урахуванням спеціальних положень договору оренди, що визначають порядок дій орендаря та орендодавця в умовах форс-мажорних обставин.

При цьому, настання форс-мажорних обставин не є безумовною підставою для звільнення сторін від виконання своїх зобов’язань за договором оренди. Стороні, яка порушила свої зобов’язання, варто звернутися до іншої сторони з повідомленням про настання форс-мажорних обставин та відповідними доказами неможливості виконання своїх зобов’язань.
 
Також у разі необхідності, сторона, яка порушила свої зобов’язання в період дії форс-мажорних обставин, має право звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини. (за додатковою інформацією можна звертатися за контактами ТПП України та регіональних ТПП: 
https://ucci.org.ua/naivazhlivishe/contacts-iuridichno-konsultativni-poslugi)
 
Щодо орендної плати

Якщо договір оренди не містить спеціальних положень щодо здійснення орендної плати, то відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Більше того, відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Щодо оренди державного та комунального майна

Законом України № 2181-IX, який набрав чинності 13.04.2022 р. Кабінет Міністрів наділений повноваженнями на час дії воєнного стану встановлювати інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», зокрема, орендної плати, строків проведення аукціонів, припинення договорів оренди, пільгової орендної плати,  автоматичного продовження договорів оренди тощо.

Як наслідок, постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 р. № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» запроваджуються  такі зміни в оренді державного та комунального майна, зокрема:
– бізнес, що орендує майно для релокації, сплачуватиме пільгову орендну ставку (1 грн за 1 кв.м) протягом перших 6 місяців оренди;
– до кінця 2022 р. повністю звільняються від орендної плати орендарі на території адміністративно-територіальних одиниць, де припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Мін’юст – це Донецька, Луганська, Херсонська області, АРК та м. Севастополь та частини Миколаївської, Харківської та Запорізької областей;
– звільнення від орендної плати державного майна до 30.09.2022 р. на території областей, де відбувалися бойові дії:  Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей та м. Києва (поза межами адміністративно-територіальних одиниць зазначених вище);
– звільнення від орендної плати за оренду державного майна надається орендарям на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської і Одеської областей але не довше ніж до 30.05.2022 р.;
– на всій іншій території країни орендарям державного майна  надається знижка – 50%, орендарям єдиних майнових комплексів надається знижка в розмірі 25%;
– на всій території України звільняються від орендної плати особи, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;
– органи місцевого самоврядування матимуть можливість додатково приймати рішення щодо звільнень  та знижок за договорами оренди комунального майна;
– автоматично продовжуватиметься дія договорів оренди, які завершуються у період воєнного стану. Договори оренди можуть бути достроково припинені за заявою орендаря.
 
Щодо земельних ділянок
 
24.03.2022 р. Верховна Рада України прийняла Закон України № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», яким передбачено, зокрема, такі нововведення на час воєнного стану:
– орендні правовідносини продовжено на один рік без внесення відомостей у відповідні реєстри;
– районні військові адміністрації можуть передавати в оренду строком до одного року державні та комунальні земельні ділянки с/г призначення для ведення сільськогосподарського виробництва;
– орендна плата не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок; 
– договори оренди такої землі укладаються лише на один рік в е-формі без проведення торгів;
– передача с/г землі, яка перебуває у постійному користуванні державних та комунальних підприємств, установ, організацій, і на якій відсутні посіви, здійснюється за письмовим погодженням керівника відповідного державного, комунального підприємства, установи, організації, причому право постійного користування земельними ділянками не припиняється;
– забороняється безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність;
– земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
– формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
 
Законом України № 2247-ІХ  передбачається спрощення  передання в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності — насамперед розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, об’єктів критичної інфраструктури та розміщення об’єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб. Процес розміщення таких виробничих потужностей, а також будівництво річкових портів (терміналів), залізничних логістичних центрів (виробничо-перевантажувальних комплексів) відбуватиметься без розроблення документації з землеустрою, затвердженої містобудівної документації та без супутніх витрат – достатньо мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської селищної або міської ради.
 
09.02.2022 р. набув чинності Закон України № 2254-ІХ, який спрямований, зокрема, на запровадження процедур розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) внаслідок збройної агресії Росії проти України.
 
Для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій допускається встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок за спрощеною процедурою, яка передбачає особливі умови встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності. Зокрема, допускається можливість  не дотримуватися правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки (у випадку зміни цільового призначення земельної ділянки – новим видом її цільового призначення) та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією. При цьому, обов’язковим є дотримання обмежень у використанні земель (у тому числі в сфері забудови), вимог нормативно-правових актів, будівельних норм та інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством.
 
Якщо на території у межах населеного пункту, де розміщена відповідна земельна ділянка, відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні, рішення щодо встановлення або зміни цільового призначення такої земельної ділянки здійснюється на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради, або у випадках, визначених частиною другою статті 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» – уповноваженого органу містобудування та архітектури місцевої держадміністрації протягом 10 робочих днів з дня отримання запиту про його надання.
 
Окремо слід зазначити, що детальні плани територій, розташованих за межами населених пунктів, відносно яких не затверджені комплексні плани просторового розвитку, можуть розроблятись та затверджуватись відповідно до схем планування території (частини території) району та/або області.
 
Варто додати, що згідно із Законом України № 2254-ІХ зберігає чинність містобудівна документація затверджена до набрання чинності цим Законом, а внесення змін до такої документації допускається без урахування вимог Закону України від 17.06.2020 р. № 711 щодо її складу та змісту.
 
Щодо реєстраційних дій у сфері нерухомості
 
З початку воєнної агресії РФ в Україні було зупинено роботу реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в тому числі було зупинено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Внаслідок чого було унеможливлено вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна.
 
Станом на червень 2022 р. функціонування частини реєстрів на певній території України відновлено з певними особливостями. Наразі територія, де припинено доступ до реєстрів, визначається спеціальним переліком, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 р. № 1307/5 (зі змінами). Наразі доступ припинено в Донецькій, частині Запорізької, Луганській, частині Миколаївської, частині Харківської, Херсонській областях, АР Крим та Севастополі.
 
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 р. № 4802 передбачено відновлення можливості вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомого майна з певними виключеннями та обмеженнями.
 
За загальним правилом, можливість здійснювати реєстраційні дії щодо нерухомого майна надано державним реєстраторам, посадовим особам Міністерства юстиції України та нотаріусам (в тому числі, приватним), включеним до переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.
 
Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться нотаріусами в області, в якій розташовано нерухоме майно, а реєстрація прав на нерухоме майно, що розташоване в м. Києві або Київській області, проводиться нотаріусами, чиє місце ведення господарської діяльності знаходиться в м. Києві або Київській області відповідно, за винятком державної реєстрації прав внаслідок реєстрації успадкування.